1）写字楼的定义决定

从市场来讲，写字楼这个概念很早年国家就已经给到所谓的定义，统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元平面面积组成的租赁办公，也就界定了很多性质。

租赁的概念对于使用人来讲，可以是以租赁为主，但实际上随着时代发展，很多公司是自己买写字楼自己用，早年06年规定出台的时候，写字楼很少有人能买，也很少有卖的，主要理解是一个以商务为主，会发现真正去讲高端的写字楼，如果项目是商住，哪怕是很高端的商住，混合型项目，也不能完全的用高端纯写字楼的思想去做，只要混住，这个项目就不再纯粹了。

2）24小时全时制物业

还有现在的24小时全时制，在深圳已经出现了很多集中的小型CBD，有很多科技公司互联网公司，甚至一些跨国公司的办公时间要求，形成了新一代全时制工作模式。有些公司开发游戏软件，一个软件要开发半年甚至更久，涉及到保密不能离开公司，就相当于在公司生活。

24小时全时对管理服务提出了更高的要求，对于物业管理中成本最高的就是能耗和工资。问题就在市场营销上，打出去的是24小时全时，实际上服务还是原有成本在支撑，服务效果一定不好。既然是这样，在做测算的时候，至少要按照80%的入住率去做测算，或者不能按照估计晚上可能一半不到的人在这里住。

3）找到营销与服务之间的平衡点

4）写字楼的环境影响

关于环境方面，商务化的感觉要多一些，真正高端的写字楼里面，商业广告的元素会非常少。物业管理的价值和存在的意义不是去为发展商赚钱，如果把物业单独作为一个产品来看，可能是一个售后服务。

5）写字楼的租户群体区分

现在一些新的项目开始以产业的视角去称呼，比如人力资源大楼，他的客户群体是集中的，过往很多写字楼，包括一些大体量写字楼，可能没有办法聚焦在一两个行业，但是也会逐步清晰。

过往的项目比较模糊，各种公司都可以来，不够系统化，是以租金为导向，以这个公司是不是500强，是不是体量的公司为导向，但未来包括现在已经开始，不再是以这些为导向，最终是以产业为导向，让租户互相之间能够在一个楼里产生更多的链接关系，相信未来这个也会是一个趋势。如果不给客户进行细分的话，是没有办法真正提升客户满意度的。

6）物业服务对于资产管理的重要性