国际见学丨新加坡商业地产资产管理深度考察

2023-08-22
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COMIN中国国际见学

新加坡商业地产资产管理深度考察



资产
管理

2023年11月

主办单位:COMIN中国
深度见学
新加坡花园城市


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COMIN见学
新加坡
见学背景

如何通过盘活存量资产,实现整体商业地产的发展和商业的繁荣,不仅是商业开发商,也是投资机构所关注的问题。2023年的中国商业地产REITs有望开放写字楼等物业类别的试点工作。国内证券化市场发展,公募REITs就在眼前,其中政策的方向是契约型结构,而这条路线实际上延续了美国(部分)-新加坡-香港-大陆。新加坡无疑是正宗传承,近年发展的有声有色。香港市场的建设很大部分参考了新加坡的经验,领汇REIT(目前叫领展)当初上市时的策略投资人和运营顾问就是凯德。


近年来,新加坡商业市场更新迭代极为成功,诸如ION Orchard,金沙、凯德福南、星耀樟宜等经典城市更新案例,更有一些运营管理极具特色的写字楼项目,诸如滨海湾金融中心、CAPTIAL GREEN 、CAPTIAL SPRING等值得我们深入研究。


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COMIN中国国际见学

COMIN中国响应会员的考察学习需求,精心为会员打造新加坡商业地产资产管理游学之旅,深度拜访新加坡知名资产管理公司丰树集团与凯德集团,并安排两家公司高管分享资产管理经验;同时拜访新加披在智慧楼宇与ESG方面表现突出的商业地产企业与物业管理公司,深度考察以上公司知名楼宇、购物中心以及城市更新项目。

在游学中深度学习新加坡商业地产资产管理的精髓。


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新加坡
见学行程亮点
  1. 新加坡最知名的两家商业地产资产证券化与资产管理公司,新加坡凯德集团以及丰树集团高层接待并安排专业讲座分享资产管理经验。

  2. 拜访新加坡知名开发商,了解其碳中和思考与ESG在项目中的实践经验

  3. 与新加坡知名商业地产物业管理公司交流智慧运营与数字化转型的成功实践。

  4. 新加坡知名写字楼项目滨海湾金融中心、凯德集团新加坡最经典项目CAPTIAL SPRING等项目深度考察并与项目经理分享经验。


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COMIN见学
新加坡
见学行程安排

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新加坡
见学项目简介

COMIN中国与丰树集团、凯德集团高层深入沟通,并与行业专家研讨,精选出新加坡以下经典项目,现场考察、现场专题交流。

  1. 滨海湾金融中心

  2. 丰树商业城一期、二期

  3. Capital Green  

  4. 凯源中心

  5. 共和大厦

  6. 新加坡福南购物中心

  7. 新加坡Ascent大厦

  8. South Beach Tower

  9. 吉宝湾大厦

  10. Keppel Infrastructure@Changi

  11. 来福士城

  12. 怡丰城


滨海湾金融中心
COMIN


设施管理典范之作,世界级金融商务区

滨海湾金融中心位于新加坡中央商务区中心的滨海湾沿岸,将生活、工作和休闲完美融合。这三座摩天大楼分别有33、50和46层楼高,可以看到新加坡城市天际线的壮丽景色。MBFC由亚洲最著名的开发商CK资产控股有限公司、香港置地和吉宝置地的合资企业开发。


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滨海湾金融中心不仅仅被称作为“花园中的城市”,更拥有最先进的技术和环境智能建筑创新,如区域冷却系统、节能通风系统以及机械和电气系统,可在不损害舒适性的情况下减少对环境的影响。设施管理团队致力于为所有人提供舒适和可持续的环境,以享受最佳的生活、工作、餐饮等优质服务。


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○ 项目亮点:

1.“互联互通的大楼”建造设计理念与运营实践;

2. 提高工作效率的高效建筑链接;

3. 人文关怀与舒适创意的新办公模式;

4. 智慧科技在办公建筑中的运营应用。


丰树商业城一期、二期

Singapore


产业与艺术交融之作

商业空间景观的个性新体验


位于新加坡的丰树商业城丰树商业城占地面积43,727平方米。将当代城市运行机制放置在环境友好型高层建筑空间中,为我们定义了一种新的工作场景,将尖端产业与自然生态进行有机结合,融合商业与生活场景,创造具有人文关怀的新型生活面貌。



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丰树商业城的一期主要是办公大楼,而二期原先是一些仓库建筑。为了满足新加坡日益增加的商业用地需求并且满足商业城和周围小区的公共休闲需求,考虑到全局的规划,全新升级的二期建筑被安置在场地的北端,从而使位于一期和二期中心的宽阔开放空间成为一个共享式的户外活动场所,同时以绿色植物替代建筑原先的硬朗表面。




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独特的景观设计
丰富动态的空间
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○ 项目亮点:

1. 商业空间的垂直绿化;

2. 尖端产业与自然生态进行有机结业;

3. 从工业仓库到生态建筑的改造升级;

4. 将城市生活场景与环境友好城市空间相结合;

5. 创造具有艺术气息的办公场景;

6. 非传统商务区的产业入驻



Capital Green 大厦

COMIN


生态绿色高层建筑范例

CapitaGreen,也称为市场街大厦,位于新加坡莱佛士坊。CapitaGreen由享誉国际的Toyo Ito&Associates设计,Toyo Ito(伊东丰雄)打破了传统的办公建筑设计,并试图重新引入曾经覆盖城市的郁郁葱葱的绿色植物。CapitaGreen的环境可持续性和包容性设计赢得了众多本地和国际奖项,包括高层建筑和城市人居理事会颁发的2015年最佳高层建筑(亚洲和澳大利亚)。


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CapitaGreen被设计为“像朝着太阳生长的植物”,绿色的植物覆盖了其立面周长的55%,使其具有标志性的外观。

屋顶花园种植有40种树木和灌木,采用45m高的捕风装置结构,可以捕捉凉爽的新鲜空气并将其引导到办公室地板中。从城市上空吸入凉爽、清洁的空气,并将其引导通过一个凉爽的井道,该井道贯穿整个建筑物高度,向各层用户提供新鲜空气。


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一楼设有艺术雕塑的有顶公共广场,首层入口大厅高三层。标准办公楼室内净高为3.2米,是CBD办公楼中最高的办公楼之一。较高的层高允许使用更大的窗户,从而使更多的自然光线通过并具有宽敞感。

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○ 项目亮点:

1. 智能降温技术在商务楼宇中的应用;

2. 花园城市与商务建筑的结合;

3. 环境可持续性和城市包容性的设计;

4. 一年四季适宜的优质办公空间;



凯源中心

Singapore


都市绿洲链接城市   驱动活力新生

凯源中心位于新加坡高楼林立的金融中心——莱佛士坊(Raffles Place)的中心地带,场地原本是一处公共停车场和摊贩中心。新建筑共51层,总高280m,面积达93,000平方米,是新加坡高度第二的摩天大楼,包含办公、种类丰富的餐饮空间、馨乐庭服务式公寓和位于屋顶的空中花园的混合功能空间。垂直交叉的线条、郁郁葱葱的绿植和对比强烈的立面肌理形成的动态交互,构成了大楼最显著的特征。



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经过优化整合,市场街也成功与各种交通方式接轨,融入当代都市通勤网络——从市中心不断增长的大幅面骑行网络,到连接现有地面步道和地下空间的一系列慢行通道,为人们创建了一个无缝覆盖的气候保护网。凯源中心的「绿洲」内设置了一座“悬空”的茂密森林,种植了超过80,000株植物,绿化面积比例超过1:1.4,制造出逾8,300平方米的绿色景观,是建筑占地面积的140%,彰显了新加坡花园城市的地域特征。


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○ 项目亮点:

1. 为花园城市创造面向未来的多元空间;

2. 一体式的办公综合体,人性化的服务提升;

3. 垂直形态与有机线条、刚硬与柔软的外立面碰撞;

4. 由绿色空间延伸的城市活动区域,丰富办公生活;



共和大厦

COMIN


升级改造高层建筑范例

共和大厦是由一栋66层且设有零售平台的甲级写字楼及一栋23层高的附属大厦构成,总建筑面积约110万平方英尺,可出租净面积约78万平方英尺。共和大厦改造是城市发展有限公司实施的第二项AEI计划,以作为其增长、增强和转型(G-E-T)战略的一部分。


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共和大厦的AEI计划包括对其主要大堂、临街面、独立式电梯大厅以及现代化电梯的重大改造。此外,甲级写字楼的零售平台又增加了3,400平方英尺的可出租空间,这是经由改造部分停车场而完成的。城市发展有限公司还重新设计了共和大厦的公共区域布局,以改善客流量,并更新了技术规范,以满足更多的餐饮服务。


经改造后,共和大厦现拥有24,100平方英尺的零售空间,横跨三个楼层,有近40家餐饮和零售店在营业。超过80%的零售租户是共和大厦的新客户,而返回的租户包括TWG Tea、Patisserie Glace、The Herbal Bar和Bose。

○ 项目亮点:

1. 可持续发展的理念,亚洲定级环保建设;

2. 高性能的设施设备改造,提供舒适的场景;

3. 城市更新改造的经典项目;

4. 一体化的城市综合体建筑管理;



福南购物中心

Singapore


数字化社交零售与办公空间

新加坡福南(Funan)购物中心在2016年中期因重建而关闭,在历时三年耗资五亿重修后终于闪亮回归!从一家30年的老数码商场变身成酷炫十足的“黑科技购物中心”!


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改造后的 Funan Mall 是城市综合体的一部分,有6层高,零售面积约3万平方米,购物中心之上是两栋办公物业。这次的大改造还是以零售空间为主(56%),增加了服务型公寓(14%)与写字楼 (34%)。预计项目的回报率为大约在6.5%。


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Funan的每次变更都代表着该购物中心服务定位的演变。代表着不同时代消费者的不同需求。重新设计的Funan将购物中心重新定位为社交零售空间,供人们探索,学习和购物,并在数字化的客户体验层基础上提高满意度。


○ 项目亮点:

1. 商务楼宇对社交零售空间的探索;

2. “生命之树”:重构店铺角色,引导访客视角;

3. 室内外无缝衔接,打造花园农场的城市空间;

4. 黑科技与数字化应用的实践与结合;



Ascent大厦

COMIN


建筑、景观、交通的融合,让办公更具体验性

Ascent办公楼位于新加坡高速发展的科技区中心地带,是一种新型建筑,标志着新加坡科技园1号的城市化转型。Ascent提出了“空间集群”的新概念,让建筑、景观和交通融合在一起,形成相互连接的室外网络环境系统——一个理想的以人为本的社会环境,促进工作、娱乐和学习之间的交叉和协同作用。

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Ascent大厦落成后,凭借其环保设计和表现,荣获新加坡建筑建造局颁发的“绿色建筑”的最高荣誉——绿标白金奖。建筑立面采用集成光伏技术(BIPV)发电,可减少太阳能吸收,提高能源效率。


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Ascent提出了另一种 "空间集群 "的概念,将建筑、景观和流通整合在一起,创造出一个相互连接的室内和室外网络环境系统--一个以人为本的理想社会环境,鼓励工作、娱乐和学习之间的交叉和协同。建筑更灵活、更有弹性、更可持续,并有更多的开放空间,场地更有活力、更有 "体验感",并有以活动为基础的生活方式活动的支持,更强调友好和合作。


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○ 项目亮点:

1. 以人为本的空间集群建设,城市综合体的融合;

2. 链接室内与室外的网络环境交互;

3. 建筑与生活办公场景的活跃联动;

4. 可持续发展理念的建筑功能多样性;


South Beach Tower

Singapore


可持续发展与城市景观互动的案例

南滩开发项目South Beach Tower覆盖了新加坡市中心中心滨海区和文娱区之间的整个城市街区。由英国领先的建筑公司Foster + Partners倾力打造,将新建筑与现有建筑物的修复相结合,将创新形式与环保设计相融合,南海滩凭借多种绿色技术成为可持续城市生活的基准。


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South Beach Tower
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South Beach地面共种植了有超过10.800平方米的绿色植物,住宅大楼内还有3400平方米的花园可吸收二氧化碳,热量和噪音,是真正与自然和谐相处的设计。南滩已获得两项绿色标志白金奖(住宅和商业)。它还获得了久负盛名的FIABCI新加坡奖,荣登可持续发展类别。

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它们的立面都采用了柔和的弧线形状,与下面起伏的天蓬穹顶造型相一致,这种造型在一定程度上能够引导自然风形成气流,以降低地面空间的温度。而这两栋高层建筑也重新诠释了新加坡人对“花园中的城市”的追求,它们通过郁郁葱葱的空中花园相交在一起,还能欣赏到城市和中央商业区的壮丽景色。


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○ 项目亮点:

1. 以可持续性设计打造绿色开放空间;

2. 城市景观与行人之间的互动;

3. 建筑与生活办公场景的活跃联动;

4. 可持续发展理念的建筑与城市的结合;


吉宝湾大厦

COMIN


新加坡首个使用可再生能源提供动力的商业项目

吉宝企业的新加坡总部——吉宝湾大厦是SUR业务成功案例之一。该建筑通过多维度的更新改造,成为了新加坡首个完全由可再生能源供电的商业建筑,并获得了建设局绿色建筑标志零能耗白金奖认证。通过空调系统优化、集成传感器、智慧能耗管理等绿色技术的实施运维,吉宝湾大厦每年可节省超过220万千瓦时的能源,相当于超过400户家庭每年的用电量。这些措施不仅使建筑更加环保和节能,还提高了客户使用体验和企业形象。


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吉宝湾大厦


吉宝置业的SUR业务从基金成立到服务开发,从数字化解决方案到客户体验旅程,致力于为整栋楼宇的利益相关方打造健康、安全环境,并实现资产价值的升级。同时,这一业务也推动新型城镇化往可持续发展的方向不断前行。通过对客户进行深入调研,SUR业务可以提供未来办公、资产估值优化、运营生态提升和助力企业ESG等一系列支持,实现资产在环境、社会以及经济效益领域的多重升级。


○ 项目亮点:

1. 新加坡第一座“超低能耗高层现有商业建筑”;

2. 将智能空调和照明与集成控制装置相结合,实现超低能耗状态的创新;

3. 与租户合作采用绿色租赁的创新理念;

4. 注重空间能耗管理,高效洞察空间内的能源消耗情况;



Keppel Infrastructure@Changi

Singapore


新加坡首座新版“绿色建筑标志”的正能耗大厦

Keppel Infrastructure @ Changi 设有智能运营指挥中心和能源转型创新中心,是新加坡首座根据更严格的新版“绿色建筑标志”方案荣获白金奖的正能耗大厦。

绿色建筑标志白金奖正能耗大厦的新要求包括至少 115% 的能源消耗(包括插头负载)来自于现场可再生能源。

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该建筑的屋顶和外立面安装了超过4000平方米的光伏板,预计每年可产生约60万千瓦时的可再生能源,是该建筑能源消耗量的两倍多。这相当于每年减少排放至少245吨二氧化碳,以及种植7000多棵新树的碳封存能力。


Keppel Infrastructure @ Changi附属于吉宝区域供热供冷的樟宜区域供冷系统厂房,对其空调和机械通风系统进行了改造升级。该项目还安装了智能传感器、LED照明、电动汽车充电基础设施。该建筑还配备了节水装置,以减少饮用水的使用,并可以收集雨水进行灌溉。此外,内部装修、路缘石、挡车器和防水系统均采用可持续材料和产品。

该建筑还拥有超过910平方米的垂直绿化,在减少城市热岛效应和改善室内环境的同时,也增强了使用者的身心健康。


○ 项目亮点:

1. 新加坡第一座“正能耗大厦”;

2. 利用生态等自然方式达到碳氧的平衡;

3. 降低全生命周期中的搭建及使用能耗;

4. 高效智能以及超过900平方明的垂直绿化和天空花园;



来福士城(备选)

COMIN


新加坡首个多种业态与一体的综合商业大楼

1986年凯德在新加坡建成开业的来福士城,是新加坡首个集购物商场、写字楼、会展中心和酒店等多种业态于一体的多功能综合商业大楼,经过20多年的发展,如今已成为新加坡的一张城市名片。来福士城是由世界著名的建筑设计师贝津铭负责总设计的,是一处集购物、商业、旅游、会议、娱乐餐饮、住宿的综合性场所,极具现代化。


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在这里,城市综合体慢慢呈现出风起云涌之势。究其原因,这一策略无疑从根源上贯彻了政府“集约、绿色、高效、可持续”的城市化内核,解决了发展规模与优先资源的冲突,再造了城市竞争力。


○ 项目亮点:

1. 多种业态融合的“城中之城”;

2. 更新改造、扩建后的定位发展;

3. 项目开发与城市交通系统融合;

4. 优秀的室内外设计,品牌化的典范项目;



怡丰城(备选)

Singapore


数字化社交零售与办公空间

怡丰城Vivo City坐落于圣淘沙岛对面的滨水之地,风景秀美,是一个惬意、有趣的购物中心。2018年,地下部分经过改造重新开业,此次改造在B1层延伸出了一个占地3000平米的商业空间沿着港湾的白色流线型摩登建筑,既像涌动的海浪,又像飘荡的风帆。它出自世界级日本建筑大师伊东丰雄(Toyo Ito)之手,也是自然主义派建筑家的经典作品。


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怡丰城拥有着三个重量级的租户,新加坡本地最大院线之一的嘉华怡丰城、第一次走出乌节路的“诗家董”和“三合一”互补性的超级霸型超市,三大主力店与其他商户为消费带来集休闲娱乐、精品零售、餐饮美食、保健美容以及居家生活等全方位的“一站式”购物生活体验。


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vivo city


○ 项目亮点:

1. 引入“首店”概念的新街区改造;

2. 打造地下商业价值的新高度;

3. 优质商业内容形成品牌集聚;

4. 丰富的业态构成,打造商业综合体;



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新加坡
拜访企业详情


NO.1

投资

凯德投资是立足亚洲、领先的全球不动产投资管理公司,总部设在新加坡,并在新加坡上市。截至2022年12月31日,凯德投资的资产管理规模约为1,320亿新元,不动产基金管理规模约880亿新元,通过6支上市不动产投资信托基金(REITs)和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的30多支私募基金持有。旗下多元化不动产资产类别涵盖购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产和数据中心。

参观建筑:CapitaGreen(写字楼)、凯源中心、来福士城Raffles City(商业综合体)




NO.2

丰树集团

丰树是一家致力于可持续发展的全球地产开发、投资、资本和物业管理公司,其总部位于新加坡。目前,集团管理着三只在新加坡上市的房地产投资信托(REITs)和七只房地产私募基金,在亚太、欧洲、英国和美国市场拥有着多样化的投资资产组合。截至2022年3月31日, 丰树的经营管理资产总额为787亿新元,涵盖办公楼、零售、物流、工业、数据中心、住宅及学生住宿物业。丰树的资产遍及全球13个市场,包括新加坡、澳大利亚、加拿大、中国内地、欧洲、中国香港、印度、日本、马来西亚、韩国、英国、美国及越南。丰树在这些市场设有广泛的办公处以支持全球运营。

参观建筑:丰树商业城MapleTree Business City(商业综合体)、怡丰城VivoCity(购物中心)




NO.3

城市发展有限公司

城市发展有限公司(简称“城市发展”)是顶尖的跨国房地产集团,足迹遍及全球29个国家和地区的104个城市。作为新加坡证券交易所市值最高的上市公司之一,城市发展所持有的资产组合不仅收益稳定且地域多元化,旗下产业包括:住宅、办公室、酒店、服务式公寓、购物商场以及各式综合开发项目。

城市发展于地产开发投资已拥有60的辉煌业绩,并涉猎投后管理等服务,至今在世界各地已筑建超过48,000户优质住宅,旗下住宅、商业及酒店类资产总面积逾2,300万平方英尺,全球土地储备总面积更是高达330万平方英尺之多。该公司是新加坡最早成立可持续发展专项部门之一,自2008年以来,公司坚持每年发布专门的可持续发展年度报告,以传达公司在环境、社会和治理(ESG)方面的重要目标和指标所取得的进展。公司的城市发展未来价值2030年可持续发展蓝图推动公司的可持续发展战略迈向2030年,这是全球气候协议的里程碑之年。

参观建筑:共和大厦(写字楼)、South Beach Tower(商业综合体、城市更新项目)


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新加坡
见学报名须知
名额限制

仅限 20 人,小团队,利于交流;


报名须知

报名需缴纳 5000 元定金/人,因个人原因未能出行,定金不退。


报名方式

通过微信、电子邮箱、短信等方式索取《考察报名申请表》,填好后发到项目组;


报名联系人

joyce.zhang   13220108860 (手机&微信)


考察费用

会员人民币36800元/人;

非会员39800元/人(包含公务交流费、讲解费、国内往返新加坡国际机票费、签证费、保险费、境外五星级酒店住宿费标间、境外交通费、餐费等) ,单间差7000元/人。


考察方式
  1. 实地参观考察,多角度全方位直观了解参访机构及各类考察项目;  

  2. 深入机构,通过共进午餐、参与活动等方式,融入式体验参访机构的各类服务项目;

  3. 资深专家陪同讲解,参访前后有针对性的展开个案研讨式培训;

  4. 与被访机构高阶管理层面对面交流,经验分享;





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