中国商业楼宇零碳倡议白皮书-把握2025面向净零的绿色升级新机遇
在全球倡导可持续发展的大背景下，把握 2025 面向净零的绿色升级新机遇，对于企业和社会而言都至关重要。对于企业来说，这是实现转型升级、提升竞争力的关键节点。通过绿色升级，企业不仅能减少对环境的负面影响，还能开拓新的市场空间，满足消费者对绿色产品和服务的需求。
在 2025 这个关键时间节点，无论是企业还是社会，都应敏锐地捕捉绿色升级的新机遇，以创新为驱动，以政策为保障，共同推动经济向绿色、低碳、循环的方向发展，为实现净零目标贡献力量。
全球建筑“净零”加速，中国商业
建筑“净零”价值与潜力亟待释放
2025年公共建筑领域既是“节能降碳”重点领域，也是“绿色技术”关键载体
2024年国家发改委、住建部发布了《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》（后简称“工作方案”），提出以城市为单位制定既有建筑年度改造计划，将既有建筑改造升级作为重点工作之一。
2025年政府工作报告与“十四五”行动要点明确将建筑业纳入“加快全面绿色转型”重点领域，推动从“绿色发展”迈向系统性、集成化低碳升级。
从“节能降碳”要求看，工作方案明确提出建立公共建筑节能监管体系、能耗限额标准，明确高能耗建筑改造要求——未采取节能措施的公共建筑改造后能效提升要达到20%以上。到2025年，电力消费占比超过55%、可再生能源替代率达到8%。重点技术举措包括：
推广建筑数字化智能化运行管理平台建设
推广应用高效柔性智能调控技术
推动建筑群整体参与电力需求侧响应
从“绿色发展”机会看，公共建筑的改造升级同时肩负“加速绿色建筑技术规模化应用”的角色，行动范畴从能耗指标扩大到全价值链、全生命周期的绿色技术融合——政府工作报告政策强调的任务包括：
培育绿色建筑与零碳工厂（试点）
推动再生材料广泛使用
构建绿色消费激励机制，并聚焦建筑全生命周期碳管理
从全球建筑行业排放趋势看，建筑领域正在进入降碳阶段——2024年成为自2020年以来的首个二氧化碳排放下降的年份。
联合国环境规划署（UNEP）预测，到2035年需要将全球建筑能效改造率从目前的不到1%提高到每年2.5%-3.5%，避免排放4.2亿吨CO₂，以达成巴黎协定下的全球减排任务的11%行业贡献。
2025年3月17日，联合国环境规划署（UNEP）与全球建筑建设联盟（GlobalABC）发布的《2024—2025年全球建筑与施工状况报告》显示，2023年，建筑行业的二氧化碳排放量自2020年以来首次下降。
（IEA Break through Agenda Report 2024）
2025年全球气候目标迎来更新，中国商业建筑应积极参与并引领全球“净零”进程
在国际合作层面，联合国与多个国际组织发起的“突破议程”也将在COP30更新进展。
从突破议程的内容和业界响应看，“多边议程+企业行动”正在成为全球建筑行业实现零碳转型的关键驱动方式——由建筑行业的多边组织发布路线图与净零框架，由建筑行业企业贡献解决方案的模式，实现建筑领域脱碳，同时创造绿色投资和商业机会。
2023年，联合国环境规划署（UNEP）、全球绿色建筑委员会（WorldGBC）、国际能源署（IEA）等机构在COP28期间正式发布建筑“突破议程”，以对齐COP28提出的“2030可再生能源增两倍、能效提升率高一倍”的目标。倡导更多企业提供可借鉴、可落地的零碳就绪及零碳运营解决方案。
至2024年，已有包括中国、美国、印度及部分欧盟国家等20多国签署了“突破议程”。在建筑领域，该议程旨在推动的核心目标是“到 2030 年，近零排放和具有韧性的建筑将成为新常态”。
2025年政府工作报告提出“积极参与并引领全球气候治理”——其中“积极引领”是首次提出。应看到，面对当下复杂局面，要维护国际可持续治理框架并达成全球气候目标，需要中国企业发挥更具国际影响力的建设性力量。
今年年底将在巴西召开的COP30（《联合国气候变化框架公约》第三十次缔约方大会）将迎来包括中国在内的各国更新自主贡献目标——将是继2020年9月中国提出“双碳”目标后的首次更新。
至此百年未有变局之际，中国商业建筑应积极响应建筑行业的“突破议程”，对齐全球净零目标，推动多产业协同转型。
商业建筑“净零就绪”
塑造技术集成驱动的资产更新趋势
2025年，“净零就绪”将打通商业建筑衔接绿色能源、参与绿色能源市场改革红利的通道
2025年国家发改委等主管部门接连发布了有关绿电绿证高质量发展、新能源全量入市和虚拟电厂等新型运营主体参与电力市场的政策。对于存量商业地产而言，主要机遇有两方面：
新市场机制将继续释放能源行业脱碳的潜力，电力系统从技术、运营和市场机制层面都在向更高比例可再生能源转变。长期看，依靠绿色能源实现“零碳能源运行”具有更高确定性。
新市场机制下白天时段的“廉价新能源电量”供给将进一步增加，具备负荷调节能力的大型建筑将能获得更好的“绿电经济性”，从而锁定"负成本降碳"路径。
“零碳就绪”，是达成净零排放和具有韧性的建筑的关键技术体系，也是现代建筑规范最佳实践的关键指标之一。零碳就绪，正在成为衡量大型建筑融入新型电力系统、检验其是否拥有与电力系统友好互动能力的技术标杆。
根据IEA定义，“零碳就绪建筑”是高能效、可完全利用可再生能源、或非碳能源运行的建筑。在既有商业楼宇改造方面，是融合“智能化改造、灵活性改造、节能型改造”，打造全电建筑+绿电建筑+柔性负荷+能效建筑，其技术特征具备与政策和技术趋势的一致性，包括：
超低能耗：依托被动式设计、高性能围护结构及高效暖通系统，显著降低运行能耗。
《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》提出，到2025年，既有建筑节能改造面积增长2亿平方米，强化自然采光通风、围护结构保温及低碳设备应用。
《2024-2025年节能降碳行动方案》提出了到2025年底，改造后的居住建筑、公共建筑节能率分别提高30%、20%。
高效能源管理：通过智能互联，实现照明、暖通、充电等用能统筹控制。
《2024-2025年节能降碳行动方案》政策推动公共建筑中探索推广用电设备智能群控技术，合理调配用电负荷。
《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》提出定期开展公共建筑空调、照明、电梯等重点用能设备调试保养，确保用能系统全工况低能耗、高能效运行。
高比例电气化：大幅减少化石能源使用，推广热泵、电气供热等设备，推动既有建筑脱碳。
《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》目标包括2025年建筑用电占比超55%，鼓励集中供暖、地热、生物质能等多元热源应用。提高建筑电气化水平，推动新建公共建筑全面电气化。
可再生能源就绪：建设“光储直柔”与开展用户需求侧优化的智能控制。
《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》中到2025年，城镇建筑可再生能源替代率达到8%。
支持电网互动：具备与智能电网互联能力，借助负荷调节与储能技术参与电力需求响应。
《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》推动建筑数字化智能化运行管理平台建设，推广应用高效柔性智能调控技术。推动建筑群整体参与电力需求响应和调峰，实现建筑系统与区域电网协同运行。
(ETC Achieving Zero-Carbon Buildings Electric, Efficient and Flexible）
2025年，应成为中国商业地产企业绿色转型的机遇之年，也将涌现新的领导力企业
中国建筑行业碳排放占全国总量的48.3%，其中商业办公建筑占据一半以上，降碳潜力巨大、绿色发展机遇同样巨大。推动“绿电与绿建融合”模式，既是项目层面节能减碳的关键举措，也是资产层面质量提升的重要机会。
在项目层面，推动既有商业建筑绿色升级改造，不仅改善公共建筑能效表现、提升建筑环境品质，也将为商业办公建筑业主降低能源成本、提供商办资产“新增值”机会，包括借助绿电市场、探索虚拟电厂模式与绿电代购等增值服务，改善项目长期现金流结构。
零碳就绪建筑具备用户能源需求聚合平台能力——零碳就绪建筑不仅是绿色建筑的新形态，也是融合“灵活负荷 + 分布式储能 + 协同节点”的关键基础设施，助力能源系统清洁转型、城市空间智能升级、交通能源融合发展。借助智能控制终端、智能电网交互技术创新，零碳就绪建筑可参与需求响应，接入聚合调度平台，成为虚拟电厂的可调资源。在电力系统调峰时，建筑可实现负荷转移、削峰填谷甚至反向送电，成为新型电力系统中的主动调节单元，获得绿色能源服务收益。
零碳就绪建筑重构建筑与能源、交通等系统的关系——通过再电气化设备更新、可再生能源就地整合、安全储能和智能响应系统等新技术，融合电动车充电、V2G等新互动模式，商业建筑将从传统的能源终端负荷转变为双向互动节点，推动建筑、能源和交通的深度协同，不仅满足新能源车辆充电需求，也将是形成车网互动的必要节点，从而增加新的收益机会。
零碳就绪将获益于AI与建筑融合技术——人工智能作为一种提高生产效率和改善生活质量的技术已经出现。由人工智能和物联网驱动的先进建筑能源管理系统 (BEMS) 现在可以通过学习占用模式、天气状况和设备性能来优化实时能源使用。这些技术减少了对人工监督的依赖，并提供了可扩展、可复制的能源绩效改进，这对于管理大型投资组合的业主尤其有价值。研究指出人工智能可以降低成本溢价，提高高能效和净零建筑渗透率。采用人工智能到 2050 年可以将能源消耗和碳排放分别减少约 8%到 19%【1】
注1：Potential of artificial intelligence in reducing energy and carbon emissions of commercial buildings at scale
在供应链层面，数字建筑护照+绿色建材实现存量建筑绿色更新，持续降低隐含碳排放。为推动建材信息透明与追踪，联合国与国际标准化组织（ISO）于2025年4月启动“数字产品护照”全球倡议，旨在建立统一的数据标准与跨行业互操作性框架，解决建筑行业信息碎片化问题，实现建材全生命周期追踪与高效管理，有效反映多种关键材料突破带来的环境价值：
绿色钢铁：采用可再生能源驱动的电弧炉或氢基直接还原工艺生产的绿色钢铁，与传统高炉法相比，可显著减少排放。目前国内已有开发商开始在旗舰商业和公共项目中试点绿色钢铁。
负碳混凝土：这类混凝土混合料采用碳捕获技术或利用粉煤灰和矿渣等工业废料来减少生命周期排放。一些品种甚至在养护过程中封存二氧化碳，实现净负碳足迹。2020年，全球产生了3.9亿吨可碳化固体材料，其中以混凝土和砂浆的废料为主（1.4亿吨/年）。经济上可竞争的CO₂矿化技术在2020年减少了0.39亿吨CO₂-eq.排放，相当于水泥生产排放的15%。
（Construction and demolition waste: challenges and opportunities in a circular economy）
在企业层面，推动建立行业净零运营标准、投资布局数字化绿色运营技术，打造具有推广价值的示范案例，不仅仅是提升企业品牌影响力，也将加速传统地产企业角色转变，分享绿色建筑供应链、绿色数字能源发展红利，从而带来存量时代的增长新动能。
绿色金融工具正成为推动建筑行业能效升级和脱碳转型的重要引擎。2023年，全球新兴市场的绿色和可持续挂钩债券发行量增长了45%，达到创纪录的2090亿美元。其中，绿色建筑占绿色债券总发行量的29%，是第二大资金用途。
中国人民银行《绿色债券支持项目目录》已将超低能耗建筑、绿色建筑、建筑可再生能源应用、既有建筑节能改造、装配式建筑等纳入支持范围。此外，地方政府也开始建立绿色建筑配套财政激励，例如2023年北京推出绿色建筑发展激励基金（IFGBD），为绿色改造项目提供最高每平方米60元人民币的补贴，覆盖近零能耗建筑、取得《既有建筑绿色改造评价标准》两星及以上评级的项目，以及三星级新建建筑。
此外，绿色金融与房地产投资信托基金 (REITs)市场逐步成熟 ，正在成为存量商业建筑实现滚动开发的重要融资工具，也为绿色升级改造提供了与ESG绩效挂钩的绿色工具。
聚焦商业建筑“净零运营”，推动
中国大陆首个商业楼宇净零运营标准编制工作
2025年作为衔接“十四五”和“十五五”时期的窗口期，中国商业地产行业迎来“技术-资产-业态-资产”更新的新阶段，也将是企业塑造新的“净零领导力”的历史机遇期。
在国家政策层面，2025年政府工作报告提出“好房子”概念，意味着防范并化解风险阶段性任务基本完成，围绕绿色建筑技术产业化、在租赁市场和资本市场筛选下，绿色优质商业建筑将率先走出低谷。
从商业建筑租赁的“净零需求”角度，全球约有2/3的财富500强企业设定了实现净零/碳中和的目标（其中部分净零目标的设定是到2030年碳排放减半）。对于租赁企业来说，降低租赁区域碳排放（其范围1&2）的一项常见举措是“搬到更加低碳的建筑”，尤其全球型金融与科技企业对“净零就绪”的办公建筑需求日益迫切，但预计2030年前仍存在70%的供给缺口。
在国际倡议层面，世界建筑联盟（GlobalABC）和世界绿建委（WolrdGBC）均提出净零就绪框架，争取更多地区在2030年实现新建建筑净零就绪，并在2050年实现建筑运营过程净零碳排放。详见：中文版首发|世界绿色建筑委员会亚太地区净零就绪框架。
在国家和地区标准方面，英国和新西兰已经推出净零建筑标准，香港发布了零碳就绪认证框架。
我们联合国际与国内多家机构，共同发起“中国商业楼宇零碳倡议”，并组织编制国内首个商业楼宇净零运营标准——《商业楼宇净零运营与碳中和评价规范》，以期汇聚业界优秀实践经验、对齐国际净零规范，形成对商业建筑净零运营与碳中和建设具有指导作用的标准化文本，支持开展不同场景和进程的商业楼宇净零运营评定。
围绕标准编制工作，我们将持续扩充标准专家委员会与工作组成员，积极听取各方引荐。欲了解标准详情或加入参编，请点击下方蓝字：
中国商业楼宇零碳运营标准——《商业楼宇净零运营与碳中和评价规范》编制单位邀请
“中国商业楼宇零碳倡议”
为响应全球“双碳”目标与国家建筑领域绿色转型战略，2022年9月，由中国国际投促会楼宇经济工委会、全国25家楼宇促进会、COMIN中国、2060零碳企业行动倡议、零碳实验室ZEROLab及相关行业机构发起的“中国商业楼宇零碳倡议”，旨在凝聚行业力量，推动建筑全生命周期脱碳实践，打造可复制、可落地的零碳就绪及零碳运营解决方案。
响应2025年“建筑能效提升20%”、“绿电占比超55%”的政策目标，以及全球气候治理加速升级，于建筑行业而言，这无疑是一个机遇与挑战并存的关键窗口期。紧抓这一时机，不仅有助于深化脱碳实践、提升能效水平和推广可持续建筑模式，也有望通过绿色投资释放经济与环境协同效益，实现多方共赢。。
>> 倡议提出四大推进方向：
技术路径推广：推动“智慧能源管理+建筑净零就绪”技术体系落地，提升楼宇能效及绿电消纳能力；
标准规范引领：启动《商业楼宇净零运营与碳中和评价规范》编制工作，建立覆盖“目标设定-路径规划-绩效评估”的全周期管理框架；
绿色投资协同：联动绿色债券、碳中和REITs等金融工具，降低改造成本，激活楼宇低碳资产价值；
产业链协作：促进低碳建材、智能运维技术与建筑场景深度融合，构建“设计-运营-认证”闭环生态。
